俗稱舊樓加裝電梯(學(xué)理上稱“既有住宅增設(shè)電梯”)是一件方便弱勢(shì)群體、服務(wù)困難群體的好事。下面就舊樓加裝電梯話題簡(jiǎn)單談幾個(gè)法律問題。
一是舊樓加裝電梯的法律依據(jù)何在?
無非是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，以及在上述三部法律基礎(chǔ)上廣東省建設(shè)廳作出的《廣東省既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》。
但舊樓加裝電梯目前看確實(shí)缺少法律依據(jù)。
A《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;決定前款第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
這一規(guī)定將電梯認(rèn)定為附屬設(shè)施。
B《中華人民共和國(guó)建筑法》第二條，本法所稱建筑活動(dòng)，是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動(dòng)。
這一規(guī)定將加裝電梯認(rèn)定為建筑活動(dòng)。
C《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖予以公布。
這一規(guī)定將加裝電梯認(rèn)定為須辦理規(guī)劃許可證的行為。
綜上，《廣東省既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律、法規(guī)和有關(guān)工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，就既有住宅增設(shè)電梯問題提出了指導(dǎo)意見。
《廣東省既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》參考了《物權(quán)法》第76條，實(shí)際上《物權(quán)法》沒有說針對(duì)加裝電梯的問題，因?yàn)樵诹ⅰ段餀?quán)法》的時(shí)候，沒有這個(gè)問題出現(xiàn)，立法者也沒有考慮到。實(shí)際上，“改建和重建”與“加建和新建”根本是兩回事。當(dāng)然不能因?yàn)檎也坏綄?duì)應(yīng)的依據(jù)，就不做這個(gè)事情。這就需要?jiǎng)?chuàng)新思維。
二是舊樓加裝電梯，應(yīng)該是由超過2/3產(chǎn)權(quán)業(yè)主說了算，還是必須由全體產(chǎn)權(quán)業(yè)主說了算?
禪城規(guī)劃局官網(wǎng)《舊住宅樓加裝電梯條件及申辦規(guī)劃許可辦事指南》規(guī)定，舊住宅樓加裝電梯的條件之一是“加裝電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。
正在征求意見的《廣州既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》，對(duì)加裝電梯的申請(qǐng)人、條件、資金來源、報(bào)建程序、工程監(jiān)理、辦證程序、業(yè)主之間的協(xié)商補(bǔ)償?shù)染髁司唧w的規(guī)定�！掇k法》明確了須滿足兩個(gè)“三分之二”：一是既有住宅增設(shè)電梯的建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，且方案應(yīng)當(dāng)征詢?nèi)w業(yè)主的意見;二是應(yīng)當(dāng)滿足有關(guān)城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安全和消防安全等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和要求。
上海市舊公房改裝電梯作為一項(xiàng)惠及老年居民實(shí)事工程，每年有人大代表提案，據(jù)說已是第六次，但官方認(rèn)為，改造前提必須所有住宅小區(qū)居民同意方能實(shí)施，代表質(zhì)疑物權(quán)法規(guī)定只要三分之二多數(shù)同意即可。
《物權(quán)法》為何抵不過政府部門的想法?因?yàn)榧友b電梯必將引起利益關(guān)系的調(diào)整，其中一個(gè)就是業(yè)主專有權(quán)的損失。低層業(yè)主主要的權(quán)利是休息權(quán)、采光權(quán)和通行權(quán)，實(shí)踐證明要解決這個(gè)問題的根本途徑就是補(bǔ)償，沒有別的。另外，如三分之二多數(shù)同意，另三分之一不同意，事實(shí)上加裝還是不可能的，這是我們必須考慮的因素。
三是何為同意?
兩個(gè)“三分之二同意”，到底是同意什么?這個(gè)目標(biāo)方案一定要明確。有人會(huì)說“如果不出錢我就同意，有的人說出少一點(diǎn)錢我就同意。”不管是“三分之二同意”還是百分之百同意，首先就應(yīng)該包括費(fèi)用按什么比例分?jǐn)偟葐栴}，否則執(zhí)行起來會(huì)沒有可操作性�，F(xiàn)行的公示無反對(duì)方法是難以做到這一點(diǎn)的，應(yīng)該是一一簽字表決方式。
四 舊樓加裝電梯的審批是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查?
目前的審查可分為三種：
其一，形式審查，即登記機(jī)關(guān)僅對(duì)申請(qǐng)是否符合法律要求進(jìn)行審查，而不對(duì)登記事項(xiàng)的真?zhèn)握{(diào)查核實(shí)。
其二，實(shí)質(zhì)審查，即登記機(jī)關(guān)不僅對(duì)申請(qǐng)從形式上審查其是否合法，而且對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)予以調(diào)查核實(shí)，以保證登記事項(xiàng)的法律效力。
其三，折衷審查，即登記機(jī)關(guān)對(duì)登記事項(xiàng)有重點(diǎn)的進(jìn)行審查，尤其對(duì)有疑問的事項(xiàng)予以審查，如果發(fā)現(xiàn)有不符合法律規(guī)定的，則不予登記。但已登記的事項(xiàng)不能因此而推定為完全真實(shí)，其登記事項(xiàng)的真?zhèn)巫罱K取決于執(zhí)法機(jī)關(guān)的裁決。我國(guó)目前的登記實(shí)際上采取的是形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔的原則。
但無論是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查都不能完全排除對(duì)有關(guān)事實(shí)的合法性和真實(shí)性的審查。合法性和真實(shí)性是登記機(jī)關(guān)審查的共同內(nèi)容，實(shí)質(zhì)審查要審查合法性和真實(shí)性，形式審查所審查的同樣是有關(guān)事實(shí)的合法性和真實(shí)性，而其中的差異只是審查的對(duì)象不同而已，形式審查只是審查當(dāng)事人提交的書面文件，而實(shí)質(zhì)審查則還應(yīng)根據(jù)需要對(duì)提交文件之外其他事實(shí)進(jìn)行了解或調(diào)查，以確認(rèn)有關(guān)事實(shí)的合法性和真實(shí)性。因此，即使確定登記機(jī)關(guān)只有形式審查的義務(wù)或職責(zé)，也并不當(dāng)然就排除了對(duì)相關(guān)事實(shí)合法性和真實(shí)性的審查�！吨腥A人民共和國(guó)建筑法》第七條，建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證;但是，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。
第八條，申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù);(二)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證;(三)需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求;(四)已經(jīng)確定建筑施工企業(yè);(五)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料;(六)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施;(七)建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí); (八)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，對(duì)符合條件的申請(qǐng)頒發(fā)施工許可證。
《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條，申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
這些都是形式審查。
五是民事責(zé)任和行政責(zé)任的區(qū)別?
加裝電梯審批產(chǎn)生的責(zé)任如何區(qū)分?
《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條，在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。 經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改;確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見;因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。
個(gè)人認(rèn)為，應(yīng)該通過追加第三人的方式或者直接在審批中由第三人聲明的方式由其承擔(dān)，減少審批機(jī)關(guān)責(zé)任
